一群朋友在他們的公寓碰上民間傳說的靈異事件後，試著用愚蠢的伎倆驅鬼，很快就把自己整得慘兮兮。

Three companions are frightened by a horrible ghost that haunts their dorm. Tired of running away, they summon a spirit to help them defeat the ghost. But things turn chaos when they can’t control and handle the situation which finally brings up a hilarious haunting story.

ความเดิมจากภาคที่แล้ว (หอแต๋วแตก) “ผีน้ำนิ่ง” ตามจองล้างจองผลาญจนคนในหอพักของกระเทยสามพี่น้อง อยู่ไม่ได้จึงต้องย้ายหนีกันหมด รวมถึงกระเทยสามพี่น้องด้วยที่ต้องย้ายหนีระหกระเหินมาเซ้งหอพักแห่งใหม่เพื่อทำกิจการหอพักต่อไป แต่เหมือนหนีเสือปะจระเข้ ที่หอพักแห่งใหม่ สามกระเทยต้องผจญกับ “ผีนางรำ” ที่ชื่อ “อุษามณี”

กระเทยสามพี่น้องพร้อมใจกันเล่นผีถ้วยแก้วหวังเรียก “ผีแพนเค้ก” ให้มาช่วยปราบผีอุษามณี แต่ด้วยดีกรีความเก๋าตายมานานกว่าของผีอุษามณี ทำให้ผีแพนเค้กไม่สามารถช่วยได้ ความวุ่นวายอลหม่านปนเสียงฮาจึงเกิดขึ้น